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本日2016年5月13日、シャボテンリゾート株式会社（6819）が、16年３月期決算を発表し、赤字の予想から一転、黒字の報告をしました。

現在、一株80円と株価が安いため、投資対象として魅力的に映るかと思います。

しかし、ときどきＩＲされている競売に関する問題が、どうしても気になります。

その問題をネットで調べたのでザックリと整理してみました。

断片的な情報をつなぎ合わせているので、間違っていたり、抜けている部分もあるかもしれません。

あくまでも投資の参考なので、事実関係のみをまとめ、背景事情については割愛しています。

シャボテンリゾート株式会社とは

シャボテンリゾート株式会社は、以前の社名をソーシャルエコロジープロジェクトといい、その前身の会社は、オメガプロジェクトホールディングスといいます。

この会社は、2006年6月に、サボテンパークアンドリゾート（SPR社）を子会社化してレジャー事業に本格進出しました。

SPR社は、現在は株式会社伊豆シャボテン公園:ISPに名前を変えています。

レジャー事業は、黒字を生み出しており、シャボテンリゾート株式会社の中核事業となっています。

争いの発端

まず、その中核事業となっている、伊豆シャボテン公園と伊豆ぐらんぱる公園の敷地ですが、そもそもは全部、ICPという会社の所有でした。

そして、その土地・建物には、ICP社の親会社「EIEインターナショナル」が、旧日本長期信用銀行（長銀）などから融資を受けた際、 極度額計１５０億円の根抵当権が設定されていました。

１９９８年の長銀破綻後、複数の会社に債権が譲渡され、 最終的に、２００８年４月、新宿区の土地開発会社「ケプラム」が根抵当権者になりました。

SPR社（現ISP社）は、オメガプロジェクトホールディングスの子会社になる直前の2006年3月9日に、株式会社 ICPより、両公園等の土地・建物である対象不動産を取得しました。

SPR社（現ISP社）が土地と建物をICP社から取得する時、根抵当権が抹消されていることが買収の条件だったようです。

しかし、実際には抹消登記はされていませんでした。

参考:『2016. 5.12当社子会社における和解内容に関する新たな合意に関するお知らせ』http://www.izu-sr.co.jp/ir/2016/16-5-12.pdf

競売の申し立て

2012年、「ケプラム」が根抵当権に基づいて、『３０億円の債権がある』と主張し、競売を申し立てました。

登記簿などによると、競売開始決定を受けたのは、 同園の敷地約１０万１０００平方メートルと、事務所の建物約３１２平方メートルなどが対象のようです。

一説では、うまく売れば２０億円にもなると言われています。

なお、対象不動産が第三者の手に渡ると、対象不動産の上に建設されている建物等が撤去させられて公園事業ができなくなるリスク、雇用や取引の継続ができなくなるリスク、伊豆半島の地域経済に対するリスクがありました。

訴訟で対抗するも

これに対して ISP 社は、静岡地方裁判所に『根抵当権については消滅時効が成立している』などの主張をして、根抵当権設定登記の抹消登記に関する訴えを起しました。

しかし、2012年6月に、静岡地裁沼津支部は、ケプラムの申し立てを認めて、競売開始の決定をしてしまいました。

抹消登記に関する訴訟は終了までに時間がかかるため、先に競売の実行・完了を迎えてしまう可能性が大きくなりました。

経営権の争奪戦

一方で、ソーシャルエコロジープロジェクトは、経営権の争奪戦も繰り広げています。

経営権争奪を仕掛けていたのは、レジャー施設の運営とはまったく縁がない大株主である東拓観光とロイヤル観光の2社、および個人株主とのことです。

経営側と株主側は、ともに熾烈な多数派工作を行ってきました。

しかし、あるとき、経営側は奇策に打って出ました。2014年5月14日にコンサルタント会社と2個人に第三者割当増資を実施し、議決権を与えたのです。

これに対し、株主側は増資差し止めの仮処分を東京地方裁判所に申し立てたが却下されました。

他方で、経営側は、筆頭株主の東拓観光とロイヤル観光を被告として、東京地裁に議決権行使禁止の仮処分を申し立てましたが、この訴えは「申し立てに理由がない」として却下されました。

その後の株主総会では、株主側は「議長不信任と新議長選任」の緊急動議を提出し、それが可決され、株主側から新議長が出されたそうです。

さらに、会社側からは取締役選任の議案が出され、敵対する株主側からは取締役選任の修正議案が出されたそうです。

しかし、どちらの案も過半数に達せず、議長が流会を宣言して総会は終了したそうです。

このとき、株主側の新議長は、総会において、総会直前の6月20日に議決権を得た株主のうちの1人の事前の議決権行使を、表決に加えない措置をしたそうです。

ところが、会社側が6月27日に東京証券取引所に提出した「臨時報告書」によると、会社原案の取締役5人が選任されたことになっていました。

会社側は、総会直前の6月20日に議決権を得た株主のうちの1人が、会社提案に賛成して取締役選任議案が可決されたことにしていたのです。

さらに、7月10日、会社側は東京地裁に訴えて、会社提案原案が否決されたという決議は存在しないことの確認、会社原案提案が可決されたことの確認および取締役候補者が取締役の地位にあることの確認を求めました。

それに対抗し、株主側も、株主総会の決議は不成立と主張して、裁判所に訴えを起こしました。

さらに、株主側は、11月29日に、大株主の主導のもと、臨時株主総会を開催させました。

臨時株主総会の結果、前経営陣は解任され、東拓観光側の推す取締役６人が選任されました。

和解勧告

ここで、2015年5月28日に、裁判所より、地域経済に与える影響も考慮して、双方に対して和解の勧告がありました。

それを受け、ISP 社とソーシャルエコロジープロジェクト（現シャボテンリゾート株式会社）は、和解に向けケプラム社と協議を続けることとなったのです。

何度か、合意に関するＩＲがでていますが、この問題は、未だ最終決着をみていません。

なお、2016年8月8日のIRで、伊豆ぐらんぱる公園を含む土地・建物を対象不動産とした競売開始が決定しました。

予定では、ケプラムが自己競売により土地・建物の所有権を取得し、シャボテンリゾートと賃貸契約を結ぶようです。

以上、ネットで手に入る情報をまとめてみた結果ですので、参考程度にしてもらえるとよいかと思います。

資産運用の一環として、自分の部屋を一時的にネットを介して人に貸すことが流行しています。

こういったサービスには、Airbnbをはじめ、Flipkey、Roomorama、Wimdu、Travelmob、9flats.com、OneFineStay、HomeAwayなどがあります。

▶関係する法律

借地借家法、民法、旅館業法、道路運送法、食品衛生法が深く関わります。

上記のサービスと各法律との関係について検討していきます。

通説では、貸し出し期間が一月を超える場合と、一月未満の場合で問題になる法律が分かれますので、分けて説明します。

【貸出期間が一月以上の場合】

“借地借家法”

まず、部屋の貸し出しが、およそ１か月の契約期間（滞在期間）を越えると、『賃貸』と判断されます。

そして、借主と借主の間で、借地借家法にもとづく『普通建物賃貸借契約』が結ばれたものと判断されます。

この場合、つぎのように、借りた人の保護が厚くなります。

「普通建物賃貸借による保護」

この契約は、借地借家法の適用を受け、借りる人の身分が保護されます。

たとえば、Airbnbで貸出期間を２ヶ月などと、一年未満の期間を定めた場合、法律上、契約期間は２ヶ月とは認められず、期間を定めない契約とみなされます（借地借家法第29条）。

そして、基本的に契約期間は自動更新されます。

さらに、貸主は、どうしても部屋に住む必要があるなどの正当な事由（理由）がない限り、借主に部屋から出て行くように要求すること（解約の申入）ができません（借地借家法第28条）。

ただし、仮に、賃貸人に正当な事由があっても、退去を要求できないケースもあります。

それは、airbnbでは稀なケースだと思いますが、1年以上の契約期間を設定し、かつ、賃貸人が期間満了の1年前から6か月前までの間に更新しない旨の解約の申入れをしなかったときです。このときは、賃貸借契約は期間満了により終了しません（借地借家法第28条）。

※なお、一般に、賃貸借契約には、『普通建物賃貸契約』以外にも『定期建物賃貸借契約』という態様の契約もありますが、この契約は公正証書等の書面による契約に限るため、Airbnbのようなサービスで交わされる契約には適用されません。

【貸出期間が一月未満の場合】

“旅館業法”

滞在期間が一月に満たない場合は、通説では、宿泊者は一時的に住んでいるだけとみなされ、上記の借地借家法上の契約は存在しないと判断されます。

この場合は、貸主が『旅館業』を営んでいると言えるのかどうかが問題となります。

旅館業を営むには、都道府県知事の許可を得る必要があり、無許可営業は、逮捕の対象となります。

※なお、保健所設置市または特別区にあっては、市長又は区長の許可を受ける必要があります。

旅館業を営んでいると判断する基準は、有償で反復継続して行われているか否かです。

▶有償性

Airbnbなどのサービスでは、貸主は、借主から、Airbnbを介してお金を受け取りますので、この条件を満たします。

▶反復継続性

一年を通して頻繁に募集をかけている場合や、頻繁におなじ部屋を繰り返し貸した実績がある場合には、反復継続性があると判断されます。

すなわち、その部屋は居住目的の住居ではなく、事業目的の住居とみなされます。

目安としては、一年に５回以上、繰り返して他人に貸し出している場合には、事業と判断されるでしょう。

※通常の人は、部屋を『居住目的』で借りますが、部屋を長期で空けるのは、年末年始、ゴールデンウイーク、盆、シルバーウィークの年4回程度が一般的です。これらの時期にのみ貸し出す程度であれば、法律に違反とされることはないでしょう。

▶衛生管理

そのほか、airbnbでは滅多にないケースだと思いますが、寝具の清掃や、部屋の掃除など、衛生面の維持管理を貸出者が行っている場合は、旅館業と判断されやすくなります。

“民法（賃貸借契約）”

上記の反復継続の要件を満たさない場合、つまり、本当に一時的に貸す場合は、旅館業法の適用はないので、つぎのように、一般法である民法の規定に従うことになります。

（このような貸し方こそ、Airbnbが本来想定している使い方といえるかもしれません）

「一時使用目的の賃貸借契約」

一時使用目的の場合には、民法上の賃貸借契約が結ばれたと判断されます。

この契約は、借地借家法では保護されないため、契約契約期間の満了をもって終了します。

また、賃貸借の期間を定めなかった場合には、当事者はいつでも解約の申入れをすることが可能です（民法第617条）。

貸主から解約する場合であっても、借地借家法の契約とは異なり、賃貸人に正当事由がなくても大丈夫です。

契約期間が満了すれば、法律にのっとり建物（部屋）を明渡してもらえます。

そのほか問題になる法律

“民法（器物破損など）”

貸主の物が壊された場合などは、民法に規定される不法行為にあたるため、損害賠償を請求することができます。

“道路運送法”

宿泊者と待ち合わせした後、宿泊者を車で家まで送るサービスは、道路運送法に違反するおそれがあります。

有償で旅客を載せて運送することは、『旅客事業者運送事業』にあたり（道路運送法3条）、国土交通大臣の許可が必要になるからです。

すなわち、無許可で、旅館業に付随するサービスとして車で送迎をしていると、有償で反復継続している事業と判断され、道路運送法に違反します。

“食品衛生法”

貸主が、宿泊者に食事をつくって提供する場合、食品衛生法に違反するおそれがあります。

食品営業許可は、食品営業許可を申請し、都道府県知事が定めた施設基準に合致する施設である場合にのみ、許可が認められるからです。

すなわち、無許可で、旅館業に付随するサービスとして食事をつくって提供していると、有償で反復継続している事業と判断され、食品衛生法に違反します。

結語

上記の民法上の賃貸借契約を結ぶようにすれば、契約期間が満了すると法的に建物を明渡してもらえることが確実なので、貸主にはリスクの少ない契約形態と言えます。

Airbnbなどのシェアサービスを貸主として使う場合には、業務と判断されて困ることのないように、一時的使用にのみ貸し出すのがお勧めです。